Molto spesso capita che , al nuovo acquirente di un immobile in condominio, vengano richieste delle spese riguardanti il vecchio proprietario e di cui l’acquirente stesso era all’oscuro.

L’ipotesi più frequente è che al momento dell’acquisto l’amministratore in carica dichiari che non vi siano pendenze condominiali o che vi siano in misura minore all’effettivo dovuto e, successivamente, quasi sempre a seguito di cambio dell’amministratore e revisione dei conti condominiali emergano dei “buchi” nei conti dell’amministrazione a cui bisogna far fronte per proseguire nella gestione del condominio.

A questo punto si verificano di solito due ipotesi.

A) Il nuovo amministratore convoca l’assemblea straordinaria per deliberare la costituzione di un fondo speciale (c.d fondo morosi) per ripianare questi debiti e procede alla ripartizione tra i condomini.

Va specificato che, per giurisprudenza consolidata sul punto (su tutte Cass. 7401/12 , Trib. Roma 18320/18) la delibera assembleare che costituisce questo tipo di fondi deve essere adottata all’unanimità, pena la nullità della medesima.

Solo in casi di necessità ed urgenza, al fine di evitare gravi danni al condominio, può essere adottata con la maggioranza dei presenti, ma in questo caso, le somme ripartite non possono essere considerate a fondo perduto, e rappresentano solo una anticipazione che obbliga il condominio a perseguire tutte le azioni necessarie volte al recupero delle somme “anticipate” dai condomini.

B) Il nuovo amministratore richiede direttamente le somme relative all’immobile, al nuovo acquirente.

In entrambe le ipotesi, cosa può fare il nuovo acquirente che si vede onerato del pagamento di debiti non suoi ?

Preliminarmente va osservato che la dichiarazione dell’amministratore di condominio sull’esistenza o meno di debiti condominiali non ha efficacia liberatoria e può essere solo causa di revoca giudiziale dell’amministratore o di risarcimento dei danni subiti per gli ulteriori costi subiti per ripianare il debito.

Detto ciò, va fatta una prima importante suddivisione tra spese straordinarie e spese ordinarie.

Per le spese straordinarie, fa fede la delibera delle spese stesse, che, se avvenuta prima del rogito, fa si che le spese siano addebitabili al vecchio proprietario.

Va specificato però, che non hanno valore in tal senso le delibere meramente programmatiche o interlocutorie.

Il caso tipico è quello della delibera dei lavori straordinari.

Infatti, in questo caso si succedono molti passaggi assembleari, magari con punti all’ordine del giorno titolati “delibera lavori”, ma in realtà la delibera a cui fare riferimento è quella in cui si sceglie la ditta e si costituisce il fondo speciale.

Per le spese ordinarie, ai sensi dell’art.63 disp. Att.c.c. 4 c, vediamo che :

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”

Quindi,per le spese ordinarie, il nuovo acquirente risponde solidalmente per le spese dell’esercizio precedente al rogito e per quello in corso al momento del medesimo.

Tuttavia, va precisato che “solidalmente” significa che il condominio può richiederle sia al vecchio che al nuovo proprietario ma, se quest’ultimo paga, questi ha il diritto di agire in giudizio verso il vecchio proprietario per ottenerne la restituzione, precisando però che va prestata molta attenzione all’eventuale prescrizione delle somme richieste.

Alla luce di quanto sopra è opportuno che il nuovo acquirente .

In via stragiudiziale

Non appena ha notizia dell’esistenza di pregressi debiti condominiali, scriva all’amministratore con raccomandata a/r o PEC specificando di essere proprietario dell’immobile a partire da una certa data (allegando l’atto di acquisto) chiedendo di specificare l’entità, la tipologia e la data dei debiti pregressi, diffidandolo ad agire verso il vecchio acquirente per i debiti di quest’ultimo.

In via giudiziale

Qualora fosse stato emesso un decreto ingiuntivo a carico del nuovo acquirente, dovrà necessariamente fare opposizione in sede giudiziale e far valere le ragioni di cui sopra, anche in merito alla nullità dell’eventuale delibera di costituzione del “fondo morosi”.

Pertanto, in sede di acquisto di immobili in condominio è bene prestare la massima cautela e non affidarsi solamente alle dichiarazioni dell’amministratore, curando di approntare le opportune cautele anche in sede di contratto, onde evitare spiacevoli sorprese.

Avv. Fortunato Capellupo