La differenza principale tra la garanzia di cui all’art. 1667 c.c.(vizi e difformità) e l’art. 1669 c.c.(rovina di immobile) riguarda la gravità del difetto e il tempo entro cui la responsabilità dell’appaltatore può essere fatta valere.

1. Altra fondamentale differenza è che la responsabilità ex art. 1667 c.c. ha natura contrattuale, mentre la responsabilità ex art. 1669 c.c. ha natura extracontrattuale, con tutto ciò che ne deriva in termini di prova e risarcimento danni.

GARANZIA PER VIZI E DIFFORMITA’

Quando sono stati eseguiti integralmente i lavori di ristrutturazione, l’appaltatore ( colui che ha eseguito i lavori) deve garantire che l’opera eseguita non presenti né vizi( cioè difetti sulle modalità o qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte) o difformità (cioè differenze rispetto al progetto o a quanto pattuito).

Questo tipo di garanzia è prevista dall’art. 1667 c.c. ed opera a queste due condizioni:

1. L’opera sia stata integralmente eseguita, in quanto se l’opera non è stata completata trova applicazione la disciplina dell’inadempimento contrattuale (Cass.4511/19);
2. Vi sia stata la violazione delle prescrizioni pattuite o delle regole dell’arte imposte dalla tecnica e questo anche se il lavoro è stato eseguito su progetto altrui o vi è stata ingerenza del committente (purchè residui autonomia esecutiva all’appaltatore)o anche se vi è stato un errore del direttore dei lavori conosciuto o conoscibile e non segnalato;

Le parti possono modulare tale tipo di garanzia, prevedendo maggiori o minori oneri per le parti, ma bisogna ricordare che , ai sensi dell’art. 1229 c.c.:

 “1. È nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o per colpa grave.

2.È nullo altresì qualsiasi patto preventivo di esonero o di limitazione di responsabilità per i casi in cui il fatto del debitore o dei suoi ausiliari costituisca violazione di obblighi derivanti da norme di ordine pubblico.”.

Tuttavia, questa garanzia non opera se il committente ha accettato l’opera ed i vizi erano conosciuti o conoscibili con l’ordinaria diligenza e l’appaltatore non li ha taciuti in mala fede (art.1667 c.c.).

Inoltre, non sussiste la garanzia dell’appaltatore se:

1. L’appaltatore è un mero esecutore del committente, senza alcuna possibilità di iniziativa( cass.11815/11).
2. L’appaltatore denuncia tempestivamente i difetti del progetto ma il committente gli ordina di eseguire comunque l’opera (Cass. 1611/15).
3. Il difetto dipende dal progetto fornito dal committente e non è conoscibile con l’ordinaria perizia (Cass.12882/20).
4. L’appaltatore informa tempestivamente il committente dell’incongruità delle direttive ricevute(Cass.1294/03).
5. L’appaltatore denuncia tempestivamente i vizi dei materiali fornitigli dal committente.

CHI PUO’ INVOCARE LA GARANZIA PER VIZI E DIFFORMITA’ DELL’OPERA

In generale, solo il commitente può far valere la garanzia per vizi e difformità.

Tuttavia, in caso di lavori condominiali, anche i singoli condomini possono agire verso l’appaltatore(Cass.17118/06).

CHI PUO’ ESSERE CHIAMATO IN GIUDIZIO

Naturalmente, l’azione giudiziale per vizi e difformità è esercitata in primis verso l’appaltatore.

Tuttavia, possono essere chiamati a rispondere in giudizio:

-Il progettista, se i vizi e le difformità dipendono anche dai suoi errori, sarà responsabile in solido con l’appaltatore ed il direttore dei lavori.

-Il direttore dei lavori, se ha omesso colposamente di vigilare ed Impartire le disposizioni per la corretta esecuzione dei lavori, anch’egli sarà responsabile solidalmente con l’appaltatore.

In questo caso, il committente potrà agire anche nei confronti di un solo soggetto per l’intero, sarà questi poi a rivalersi in regresso contro l’altro responsabile.

LA DENUNCIA DEI VIZI E DELLE DIFFORMITA’

Quando il committente rileva dei vizi o delle difformità deve denunciarle all’appaltatore, salvo che questi ne abbia riconosciuto l’esistenza, anche implicitamente ( ad es. perché si attiva per le riparazioni).

Se si tratta di vizi o difformità palesi, deve denunciarli al momento del collaudo/verifica.

Se si tratta di vizi o difformità occulte, entro 60 giorni dalla scoperta.

Il termine di 60 giorni, decorre da quando il committente si rende conto che il vizio o la difformità derivano dall’imperfetta esecuzione dell’opera da parte del committente, ad esempio, qualora il committente abbia incaricato un tecnico di redigere una perizia, tale termine decorre dalla conoscenza di tale perizia.

Il committente, ha l’onere di provare sia la denuncia sia la sua tempestività.

In caso di lavori in condominio, il termine dei 60 giorni decorre dal momento in cui i vizi e le difformità sono evidenziati nel verbale di assemblea condominiale (Cass.26233/13), a prescindere dal deposito di una verifica tecnica.

FORMA DELLA DENUNCIA

La denuncia e a forma libera , quindi potrà essere validamente fatta anche oralmente (salvo i problemi legati alla prova) e deve contenere un’esposizione, anche sommaria , dei vizi o delle difformità.

Va precisato che, anche se l’indicazione dei vizi o difformità è sommaria, la denuncia conserva la sua validità anche per quei difetti accertabili nella loro reale sussistenza solo in un momento successivo.(Cass.11520/11)

AZIONI GIUDIZIALI CONTRO L’APPALTATORE

Se i vizi, rendono l’opera inidonea alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

In tutti gli altri casi, il committente può , alternativamente, chiedere:

-L’eliminazione dei difetti a spese dell’appaltatore;

-La riduzione proporzionale del prezzo;

In ogni caso, il committente può chiedere il risarcimento del danno, sia in via autonoma che cumulativamente ad una delle precedenti azioni.

Le azioni del committente(ivi compreso il risarcimento del danno) si prescrivono nel termine di due anni, che decorrono dalla consegna dei lavori.

VIZI DELLE OPERE EDILI

Quando oggetto del contratto è un edificio o un immobile, destinato ad avere lunga durata, l’appaltatore assume una garanzia decennale, in tal senso si rammenta che, in caso di vendita di immobili da costruire o ultimare, ex art. 4 del Decreto Legislativo 122/2005 il costruttore è obbligato a stipulare e consegnare, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale, definita Polizza decennale postuma. 

Ciò premesso,   l’art. 1669 c.c. stabilisce che:

“1. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

2. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”.

Questa garanzia, opera sia in presenza di una costruzione ex novo che di una ristrutturazione( cass. SS.UU. 7756/17

“L’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.

Sempre la stessa Sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 7756/2017 ha elencato con precisione i difetti di costruzione oggetto di garanzia decennale: 

• lo scollamento o la rottura della pavimentazione interna agli appartamenti ed esterna (ossia presente sulle scale) e le annesse porzioni di muro; 
• la rottura di opere comuni legate alla pavimentazione e impiantistica; 
• le infiltrazioni nelle parti interne e comuni, dovute quindi ad una scarsa impermeabilizzazione; 
• l’inefficienza e il malfunzionamento legato agli impianti idrici e alla fossa biologica;
• la mancata operatività degli ascensori; 
• gli eventuali non funzionamenti dell’impianto di riscaldamento, autonomo o centralizzato; 
• il crollo o il disfacimento delle facciate esterne (incluse le piccole fessure nell’intonaco). 

Tuttavia, Il costruttore non è invece ritenuto responsabile nei confronti dei difetti estetici, per i quali il legislatore applica la disciplina di cui all’art. 1667 del Codice Civile. 

SOGGETTI RESPONSABILI

Anche in questo caso, in primis risponde l’appaltatore, e con lui, a seconda delle responsabilità del caso, il progettista, il direttore dei lavori e finanche i consulenti.

DENUNCIA

La denuncia dei gravi difetti va fatta entro 1 anno dalla scoperta, intesa come cosciente presa d’atto del difetto (normalmente a seguito di perizia) e l’azione va esercitata entro 1 anno dalla denuncia del vizio.