I lavori straordinari

In un condominio, i lavori straordinari sono interventi di manutenzione che non rientrano nella normale gestione dell’edificio, ma che sono necessari per mantenere o migliorare la sicurezza, la funzionalità e la conservazione delle parti comuni.

Per semplificare, sono quegli interventi non ricompresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria, e che richiedono un impegno di spesa maggiore per i condòmini.

Ai sensi dell’art.1135 c.c., questi lavori (salvo ricorra l’urgenza) devono essere deliberati dall’assemblea dei condomini.

L’approvazione della delibera e il quorum richiesto

Le deliberazioni che attengono alla manutenzione straordinaria per essere approvate richiedono, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000).

In seconda convocazione, la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio (334/1000) (Art. 1136 co. 2 e 3 cod. civ.)  

Per “ le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.”è, invece, richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima sia in seconda convocazione (Art. 1136, 4° co. cod. civ.).  

Le fasi assembleari

La delibera sui lavori di ristrutturazione in condominio, passano attraverso n lungo e variegato iter assembleare, che spesso è fonte di confusione e conflitto.

Molti passaggi sono opportuni, alcuni essenziali per legge e talvolta non sono osservati né gli uni né gli altri.

Un iter virtuoso, dovrebbe prevedere assemblee con i seguenti oggetti:

1^ assemblea

Discussione sulle opere da eseguire.

Eventuale nomina del progettista per la redazione del capitolato e del computo metrico estimativo. Determinazione del compenso del progettista e copertura della relativa spesa.

2^ assemblea

Valutazione del capitolato e del computo metrico estimativo.

Eventuale fissazione di regole per la partecipazione alla gara d’appalto.

3^ assemblea

Valutazione delle offerte pervenute ( preventivamente messe a disposizione dall’amministratore).

Aggiudicazione dell’appalto a ditta specializzata.

Nomina del direttore dei lavori e determinazione del compenso.

Nomina del progettista e coordinatore della sicurezza e determinazione del compenso.

Nomina del responsabile dei lavori e determinazione del relativo compenso:

Determinazione del compenso all’amministrazione per la gestione straordinaria, esclusa la supervisione.

Deliberazioni in merito alla scelta dei criteri di ripartizione delle spese dei lavori e del piano di pagamento (costituzione fondo speciale ex art. 1135 c.c.)

Questo è il passaggio assembleare più delicato, in quanto tutte le delibere sui lavori antecedenti alla scelta della ditta ed all’approvazione del relativo preventivo, hanno natura preparatoria o interlocutoria.

I lavori straordinari in condominio, si considerano deliberati nel momento in cui viene scelta la ditta ed approvato il relativo preventivo, perché solo in questo momento sorge in capo ai condomini l’assunzione del relativo obbligo di spesa.

Ed è nella stessa assemblea che deve essere costituito il fondo speciale a pena di nullità della delibera stessa, né prima né dopo.

La costituzione di un fondo speciale

Dopo aver analizzato i preventivi, l’assemblea condominiale deve deliberare la scelta dell’impresa a cui affidare l’esecuzione dei lavori, stabilendo tempi e modalità di pagamento.

Come sopra esposto, In questa fase, deve essere anche deliberata la costituzione di un fondo speciale destinato a raccogliere anticipatamente le somme necessarie a coprire la spesa.

Il fondo rappresenta una tutela sia per l’impresa che per il condominio, garantendo la copertura economica delle obbligazioni assunte. La rateizzazione degli importi, concordata in assemblea, facilita la gestione finanziaria da parte dei condomini, evitando problematiche future di morosità o ritardi nei pagamenti.

Il fondo speciale deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori stessi (Art. 1135 co. 1 punto 4, cod. civ.). Secondo il più recente orientamento della giurisprudenza (Cass., 5 aprile 2023, n. 9388; Trib. Roma, 20 gennaio 2021, n. 78), la deliberazione che ordina la realizzazione di lavori straordinari o innovazione senza la costituzione del fondo speciale è nulla, con la conseguenza che la deliberazione è sempre impugnabile, anche dai condòmini che hanno espresso voto favorevole, senza limiti di tempo.

La deliberazione nulla è inefficace sin dall’inizio, con la conseguenza che l’amministratore potrebbe persino rifiutarsi di eseguirla senza incorrere in sanzioni da parte dell’assemblea.

Sulle modalità di costituzione del fondo speciale, secondo il recente orientamento giurisprudenziale sopra menzionato, occorrerebbe avere raccolto le somme necessarie prima dell’esecuzione dei lavori, anche se in forma rateizzata ed in relazione allo stato di avanzamento dei lavori.

Secondo un altro orientamento (Trib.Roma sent. N. 8320/18), è sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente.

A parere di chi scrive, l’orientamento più corretto è proprio quello previsto dalla giurisprudenza dominante, ovvero l’allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, oppure la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti ecorrelati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, in quanto quella più rispondente alla ratio della norma, che, ricordiamo, è quella di tutelare sia l’appaltatore sia i condomini in regola con i pagamenti.

Stipula del contratto

Successivamente all’aggiudicazione, l’amministratore convocherà la ditta aggiudicataria e procederà alla sottoscrizione del contratto di appalto e si aprirà la fase esecutiva.