Molto spesso capita che , al nuovo acquirente di un immobile in condominio, vengano richieste delle spese riguardanti il vecchio proprietario e di cui l\u2019acquirente stesso era all\u2019oscuro.<\/p>\n\n\n\n
L’ipotesi pi\u00f9 frequente \u00e8 che al momento dell\u2019acquisto l\u2019amministratore in carica dichiari che non vi siano pendenze condominiali o che vi siano in misura minore all\u2019effettivo dovuto e, successivamente, quasi sempre a seguito di cambio dell\u2019amministratore e revisione dei conti condominiali emergano dei \u201cbuchi\u201d nei conti dell\u2019amministrazione a cui bisogna far fronte per proseguire nella gestione del condominio.<\/p>\n\n\n\n
A questo punto si verificano di solito due ipotesi.<\/p>\n\n\n\n
A) Il nuovo amministratore convoca l\u2019assemblea straordinaria per deliberare la costituzione di un fondo speciale (c.d fondo morosi) per ripianare questi debiti e procede alla ripartizione tra i condomini.<\/p>\n\n\n\n
Va specificato che, per giurisprudenza consolidata sul punto (su tutte Cass. 7401\/12 , Trib. Roma 18320\/18) la delibera assembleare che costituisce questo tipo di fondi deve essere adottata all\u2019unanimit\u00e0, pena la nullit\u00e0 della medesima.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Solo in casi di necessit\u00e0 ed urgenza, al fine di evitare gravi danni al condominio, pu\u00f2 essere adottata con la maggioranza dei presenti, ma in questo caso, le somme ripartite non possono essere considerate a fondo perduto<\/u><\/strong>, e rappresentano solo una anticipazione che obbliga il condominio a perseguire tutte le azioni necessarie volte al recupero delle somme \u201canticipate\u201d dai condomini.<\/p>\n\n\n\n B) Il nuovo amministratore richiede direttamente le somme relative all’immobile, al nuovo acquirente.<\/p>\n\n\n\n In entrambe le ipotesi, cosa pu\u00f2 fare il nuovo acquirente che si vede onerato del pagamento di debiti non suoi ?<\/p>\n\n\n\n Preliminarmente va osservato che la dichiarazione dell\u2019amministratore di condominio sull\u2019esistenza o meno di debiti condominiali non ha efficacia liberatoria e pu\u00f2 essere solo causa di revoca giudiziale dell\u2019amministratore o di risarcimento dei danni subiti per gli ulteriori costi subiti per ripianare il debito.<\/p>\n\n\n\n Detto ci\u00f2, va fatta una prima importante suddivisione tra spese straordinarie e spese ordinarie.<\/p>\n\n\n\n Per le spese straordinarie<\/u><\/strong>, fa fede la delibera delle spese stesse, che, se avvenuta prima del rogito, fa si che le spese siano addebitabili al vecchio proprietario.<\/p>\n\n\n\n Va specificato per\u00f2, che non hanno valore in tal senso le delibere meramente programmatiche o interlocutorie.<\/p>\n\n\n\n Il caso tipico \u00e8 quello della delibera dei lavori straordinari.<\/p>\n\n\n\n Infatti, in questo caso si succedono molti passaggi assembleari, magari con punti all’ordine del giorno titolati \u201cdelibera lavori\u201d, ma in realt\u00e0 la delibera a cui fare riferimento \u00e8 quella in cui si sceglie la ditta e si costituisce il fondo speciale.<\/p>\n\n\n\n Per le spese ordinarie, <\/u><\/strong>ai sensi dell\u2019art.63 disp. Att.c.c. 4 c, vediamo che :<\/p>\n\n\n\n \u201cChi subentra nei diritti di un condomino \u00e8 obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all\u2019anno in corso e a quello precedente\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Quindi,per le spese ordinarie, il nuovo acquirente risponde solidalmente per le spese dell\u2019esercizio precedente al rogito e per quello in corso al momento del medesimo.<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, va precisato che \u201csolidalmente\u201d significa che il condominio pu\u00f2 richiederle sia al vecchio che al nuovo proprietario ma, se quest\u2019ultimo paga, questi ha il diritto di agire in giudizio verso il vecchio proprietario per ottenerne la restituzione, precisando per\u00f2 che va prestata molta attenzione all\u2019eventuale prescrizione delle somme richieste.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Alla luce di quanto sopra \u00e8 opportuno che il nuovo acquirente .<\/p>\n\n\n\n In via stragiudiziale<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Non appena ha notizia dell\u2019esistenza di pregressi debiti condominiali, scriva all\u2019amministratore con raccomandata a\/r o PEC specificando di essere proprietario dell\u2019immobile a partire da una certa data (allegando l\u2019atto di acquisto) chiedendo di specificare l\u2019entit\u00e0, la tipologia e la data dei debiti pregressi, diffidandolo ad agire verso il vecchio acquirente per i debiti di quest\u2019ultimo.<\/p>\n\n\n\n In via giudiziale<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Qualora fosse stato emesso un decreto ingiuntivo a carico del nuovo acquirente, dovr\u00e0 necessariamente fare opposizione in sede giudiziale e far valere le ragioni di cui sopra, anche in merito alla nullit\u00e0 dell\u2019eventuale delibera di costituzione del \u201cfondo morosi\u201d.<\/p>\n\n\n\n Pertanto, in sede di acquisto di immobili in condominio \u00e8 bene prestare la massima cautela e non affidarsi solamente alle dichiarazioni dell\u2019amministratore, curando di approntare le opportune cautele anche in sede di contratto, onde evitare spiacevoli sorprese.<\/p>\n\n\n\n Avv. Fortunato Capellupo<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Molto spesso capita che , al nuovo acquirente di un immobile in condominio, vengano richieste delle spese riguardanti il vecchio proprietario e di cui l\u2019acquirente stesso era all\u2019oscuro. 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