\u00a0 <\/p>\n\n\n\n
La differenza principale tra la garanzia di cui all’art. 1667 c.c.(vizi e difformit\u00e0) e l’art. 1669 c.c.(rovina di immobile) riguarda la gravit\u00e0 del difetto e il tempo entro cui la responsabilit\u00e0 dell’appaltatore pu\u00f2 essere fatta valere.<\/p>\n\n\n\n
GARANZIA PER VIZI E DIFFORMITA\u2019<\/p>\n\n\n\n
Quando sono stati eseguiti integralmente i lavori di ristrutturazione, l\u2019appaltatore ( colui che ha eseguito i lavori) deve garantire che l\u2019opera eseguita non presenti n\u00e9 vizi( cio\u00e8 difetti sulle modalit\u00e0 o qualit\u00e0 dell\u2019opera rispetto alle regole dell\u2019arte) o difformit\u00e0 (cio\u00e8 differenze rispetto al progetto o a quanto pattuito).<\/p>\n\n\n\n
Questo tipo di garanzia \u00e8 prevista dall\u2019art. 1667 c.c. ed opera a queste due condizioni:<\/p>\n\n\n\n
Le parti possono modulare tale tipo di garanzia, prevedendo maggiori o minori oneri per le parti, ma bisogna ricordare che , ai sensi dell\u2019art. 1229 c.c.:<\/p>\n\n\n\n
\u201c1. \u00c8 nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilit\u00e0 del debitore per dolo o per colpa grave.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n 2.\u00c8 nullo altres\u00ec qualsiasi patto preventivo di esonero o di limitazione di responsabilit\u00e0 per i casi in cui il fatto del debitore o dei suoi ausiliari costituisca violazione di obblighi derivanti da norme di ordine pubblico.\u201d.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Tuttavia, questa garanzia non opera se il committente ha accettato l\u2019opera ed i vizi erano conosciuti o conoscibili con l\u2019ordinaria diligenza e l\u2019appaltatore non li ha taciuti in mala fede (art.1667 c.c.).<\/p>\n\n\n\n Inoltre, non sussiste la garanzia dell\u2019appaltatore se:<\/p>\n\n\n\n CHI PUO\u2019 INVOCARE LA GARANZIA PER VIZI E DIFFORMITA\u2019 DELL\u2019OPERA<\/p>\n\n\n\n In generale, solo il commitente pu\u00f2 far valere la garanzia per vizi e difformit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, in caso di lavori condominiali,<\/u><\/strong> anche i singoli condomini possono agire verso l\u2019appaltatore(Cass.17118\/06).<\/p>\n\n\n\n CHI PUO\u2019 ESSERE CHIAMATO IN GIUDIZIO<\/p>\n\n\n\n Naturalmente, l\u2019azione giudiziale per vizi e difformit\u00e0 \u00e8 esercitata in primis verso l\u2019appaltatore.<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, possono essere chiamati a rispondere in giudizio:<\/p>\n\n\n\n -Il progettista,<\/strong> se i vizi e le difformit\u00e0 dipendono anche dai suoi errori, sar\u00e0 responsabile in solido con l\u2019appaltatore ed il direttore dei lavori.<\/p>\n\n\n\n -Il direttore dei lavori, <\/strong>se ha omesso colposamente di vigilare ed Impartire le disposizioni per la corretta esecuzione dei lavori, anch\u2019egli sar\u00e0 responsabile solidalmente con l\u2019appaltatore.<\/p>\n\n\n\n In questo caso, il committente potr\u00e0 agire anche nei confronti di un solo soggetto per l\u2019intero, sar\u00e0 questi poi a rivalersi in regresso contro l\u2019altro responsabile.<\/p>\n\n\n\n LA DENUNCIA DEI VIZI E DELLE DIFFORMITA\u2019<\/p>\n\n\n\n Quando il committente rileva dei vizi o delle difformit\u00e0 deve denunciarle all\u2019appaltatore, salvo che questi ne abbia riconosciuto l\u2019esistenza, anche implicitamente ( ad es. perch\u00e9 si attiva per le riparazioni).<\/p>\n\n\n\n Se si tratta di vizi o difformit\u00e0 palesi, deve denunciarli al momento del collaudo\/verifica.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Se si tratta di vizi o difformit\u00e0 occulte, entro 60 giorni dalla scoperta<\/u><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Il termine di 60 giorni, decorre da quando il committente si rende conto che il vizio o la difformit\u00e0 derivano dall\u2019imperfetta esecuzione dell\u2019opera da parte del committente, ad esempio, qualora il committente abbia incaricato un tecnico di redigere una perizia, tale termine decorre dalla conoscenza di tale perizia.<\/p>\n\n\n\n Il committente, ha l\u2019onere di provare sia la denuncia sia la sua tempestivit\u00e0.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n In caso di lavori in condominio<\/u><\/strong>, il termine dei 60 giorni decorre dal momento in cui i vizi e le difformit\u00e0 sono evidenziati nel verbale di assemblea condominiale (Cass.26233\/13), a prescindere dal deposito di una verifica tecnica.<\/p>\n\n\n\n FORMA DELLA DENUNCIA<\/p>\n\n\n\n La denuncia e a forma libera , quindi potr\u00e0 essere validamente fatta anche oralmente (salvo i problemi legati alla prova) e deve contenere un\u2019esposizione, anche sommaria , dei vizi o delle difformit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Va precisato che, anche se l\u2019indicazione dei vizi o difformit\u00e0 \u00e8 sommaria, la denuncia conserva la sua validit\u00e0 anche per quei difetti accertabili nella loro reale sussistenza solo in un momento successivo.(Cass.11520\/11)<\/p>\n\n\n\n AZIONI GIUDIZIALI CONTRO L\u2019APPALTATORE<\/p>\n\n\n\n Se i vizi, rendono l\u2019opera inidonea alla sua destinazione<\/strong>, il committente pu\u00f2 chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.<\/p>\n\n\n\n In tutti gli altri casi, il committente pu\u00f2 , alternativamente, chiedere:<\/p>\n\n\n\n -L\u2019eliminazione dei difetti a spese dell\u2019appaltatore;<\/p>\n\n\n\n -La riduzione proporzionale del prezzo;<\/p>\n\n\n\n In ogni caso, il committente pu\u00f2 chiedere il risarcimento del danno, sia in via autonoma che cumulativamente ad una delle precedenti azioni.<\/p>\n\n\n\n Le azioni del committente(ivi compreso il risarcimento del danno) si prescrivono nel termine di due anni<\/u><\/strong>, che decorrono dalla consegna dei lavori.<\/p>\n\n\n\n VIZI DELLE OPERE EDILI<\/p>\n\n\n\n Quando oggetto del contratto \u00e8 un edificio o un immobile, destinato ad avere lunga durata, l\u2019appaltatore assume una garanzia decennale, in tal senso si rammenta che, in caso di vendita di immobili da costruire o ultimare, ex art. 4<\/strong> del Decreto Legislativo 122\/2005 <\/strong>il costruttore<\/strong> \u00e8 obbligato <\/strong>a stipulare e consegnare<\/strong>, all\u2019atto del trasferimento della propriet\u00e0, una polizza assicurativa indennitaria decennale, definita Polizza decennale postuma.<\/strong> <\/p>\n\n\n\n Ci\u00f2 premesso, l\u2019art. 1669 c.c. stabilisce che:<\/p>\n\n\n\n \u201c1. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore \u00e8 responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purch\u00e9 sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.<\/em><\/p>\n\n\n\n 2. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n Questa garanzia, opera sia in presenza di una costruzione ex novo che di una ristrutturazione( cass. SS.UU. 7756\/17<\/p>\n\n\n\n \u201cL\u2019art. 1669 c.c. \u00e8 applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest\u2019ultimo\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Sempre la stessa Sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 7756\/2017 ha elencato con precisione i difetti di costruzione<\/strong> oggetto di garanzia decennale: <\/p>\n\n\n\n Tuttavia, Il costruttore non \u00e8 invece ritenuto responsabile nei confronti dei difetti estetici,<\/strong> per i quali il legislatore applica la disciplina di cui all\u2019art. 1667 <\/strong>del Codice Civile<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n SOGGETTI RESPONSABILI<\/p>\n\n\n\n Anche in questo caso, in primis risponde l\u2019appaltatore, e con lui, a seconda delle responsabilit\u00e0 del caso, il progettista, il direttore dei lavori e finanche i consulenti.<\/p>\n\n\n\n DENUNCIA<\/p>\n\n\n\n La denuncia dei gravi difetti va fatta entro 1 anno dalla scoperta, intesa come cosciente presa d\u2019atto del difetto (normalmente a seguito di perizia) e l\u2019azione va esercitata entro 1 anno dalla denuncia del vizio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00a0 La differenza principale tra la garanzia di cui all’art. 1667 c.c.(vizi e difformit\u00e0) e l’art. 1669 c.c.(rovina di immobile) riguarda la gravit\u00e0 del difetto e il tempo entro cui la responsabilit\u00e0 dell’appaltatore pu\u00f2 essere fatta valere. 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