{"id":235,"date":"2025-05-23T18:32:52","date_gmt":"2025-05-23T16:32:52","guid":{"rendered":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/?p=235"},"modified":"2025-05-23T18:32:56","modified_gmt":"2025-05-23T16:32:56","slug":"lavori-straordinari-in-condominio-le-fasi-assembleari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/?p=235","title":{"rendered":"LAVORI STRAORDINARI IN CONDOMINIO \u2013 LE FASI ASSEMBLEARI"},"content":{"rendered":"\n

I lavori straordinari<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In un condominio, i lavori straordinari sono interventi di manutenzione che non rientrano nella normale gestione dell’edificio, ma che sono necessari per mantenere o migliorare la sicurezza, la funzionalit\u00e0 e la conservazione delle parti comuni.<\/p>\n\n\n\n

Per semplificare, sono quegli interventi non ricompresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria, e che richiedono un impegno di spesa maggiore per i cond\u00f2mini.<\/p>\n\n\n\n

Ai sensi dell\u2019art.1135 c.c., questi lavori (salvo ricorra l\u2019urgenza) devono essere deliberati dall\u2019assemblea dei condomini.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019approvazione della delibera e il quorum richiesto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le deliberazioni che attengono alla manutenzione straordinaria<\/strong> per essere approvate richiedono, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la met\u00e0 dei millesimi dell\u2019edificio (500\/1.000).<\/p>\n\n\n\n

In seconda convocazione, la deliberazione \u00e8 valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore<\/u><\/strong> dell\u2019edificio (334\/1000) (Art. 1136 co. 2 e 3 cod. civ.)  <\/p>\n\n\n\n

Per \u201c le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit\u00e0.”<\/em><\/strong>\u00e8, invece, richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all\u2019assemblea, in rappresentanza di almeno 500\/1.000<\/u><\/strong>, sia in prima sia in seconda convocazione<\/u><\/strong> (Art. 1136, 4\u00b0 co. cod. civ.).  <\/p>\n\n\n\n

Le fasi assembleari<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La delibera sui lavori di ristrutturazione in condominio, passano attraverso n lungo e variegato iter assembleare, che spesso \u00e8 fonte di confusione e conflitto.<\/p>\n\n\n\n

Molti passaggi sono opportuni, alcuni essenziali per legge e talvolta non sono osservati n\u00e9 gli uni n\u00e9 gli altri.<\/p>\n\n\n\n

Un iter virtuoso, dovrebbe prevedere assemblee con i seguenti oggetti:<\/p>\n\n\n\n

1^ assemblea<\/p>\n\n\n\n

Discussione sulle opere da eseguire.<\/p>\n\n\n\n

Eventuale nomina del progettista per la redazione del capitolato e del computo metrico estimativo. Determinazione del compenso del progettista e copertura della relativa spesa.<\/p>\n\n\n\n

2^ assemblea<\/p>\n\n\n\n

Valutazione del capitolato e del computo metrico estimativo.<\/p>\n\n\n\n

Eventuale fissazione di regole per la partecipazione alla gara d\u2019appalto.<\/p>\n\n\n\n

3^ assemblea<\/p>\n\n\n\n

Valutazione delle offerte pervenute ( preventivamente messe a disposizione dall\u2019amministratore).<\/p>\n\n\n\n

Aggiudicazione dell\u2019appalto a ditta specializzata.<\/p>\n\n\n\n

Nomina del direttore dei lavori e determinazione del compenso.<\/p>\n\n\n\n

Nomina del progettista e coordinatore della sicurezza e determinazione del compenso.<\/p>\n\n\n\n

Nomina del responsabile dei lavori e determinazione del relativo compenso:<\/p>\n\n\n\n

Determinazione del compenso all\u2019amministrazione per la gestione straordinaria, esclusa la supervisione.<\/p>\n\n\n\n

Deliberazioni in merito alla scelta dei criteri di ripartizione delle spese dei lavori e del piano di pagamento (costituzione fondo speciale ex art. 1135 c.c.)<\/p>\n\n\n\n

Questo \u00e8 il passaggio assembleare pi\u00f9 delicato, in quanto tutte le delibere sui lavori antecedenti alla scelta della ditta ed all\u2019approvazione del relativo preventivo, hanno natura preparatoria o interlocutoria.<\/p>\n\n\n\n

I lavori straordinari in condominio, si considerano deliberati nel momento in cui viene scelta la ditta ed approvato il relativo preventivo, perch\u00e9 solo in questo momento sorge in capo ai condomini l\u2019assunzione del relativo obbligo di spesa.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ed \u00e8 nella stessa assemblea che deve essere costituito il fondo speciale a pena di nullit\u00e0 della delibera stessa, n\u00e9 prima n\u00e9 dopo.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La costituzione di un fondo speciale<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dopo aver analizzato i preventivi, l\u2019assemblea condominiale deve deliberare la scelta dell\u2019impresa a cui affidare l\u2019esecuzione dei lavori, stabilendo tempi e modalit\u00e0 di pagamento.<\/p>\n\n\n\n

Come sopra esposto, In questa fase, deve essere anche deliberata la costituzione di un fondo speciale destinato a raccogliere anticipatamente le somme necessarie a coprire la spesa.<\/p>\n\n\n\n

Il fondo rappresenta una tutela sia per l\u2019impresa che per il condominio, garantendo la copertura economica delle obbligazioni assunte. La rateizzazione degli importi, concordata in assemblea, facilita la gestione finanziaria da parte dei condomini, evitando problematiche future di morosit\u00e0 o ritardi nei pagamenti.<\/p>\n\n\n\n

Il fondo speciale deve essere di importo pari all\u2019ammontare dei lavori stessi (Art. 1135 co. 1 punto 4, cod. civ.). Secondo il pi\u00f9 recente orientamento della giurisprudenza (Cass., 5 aprile 2023, n. 9388; Trib. Roma, 20 gennaio 2021, n. 78), la deliberazione che ordina la realizzazione di lavori straordinari o innovazione senza la costituzione del fondo speciale \u00e8 nulla<\/u><\/strong>, con la conseguenza che la deliberazione \u00e8 sempre impugnabile, anche dai cond\u00f2mini che hanno espresso voto favorevole, senza limiti di tempo.<\/p>\n\n\n\n

La deliberazione nulla \u00e8 inefficace sin dall\u2019inizio, con la conseguenza che l\u2019amministratore potrebbe persino rifiutarsi di eseguirla senza incorrere in sanzioni da parte dell\u2019assemblea.<\/p>\n\n\n\n

Sulle modalit\u00e0 di costituzione del fondo speciale, secondo il recente orientamento giurisprudenziale sopra menzionato, occorrerebbe avere raccolto le somme necessarie prima dell\u2019esecuzione dei lavori, anche se in forma rateizzata ed in relazione allo stato di avanzamento dei lavori.<\/p>\n\n\n\n

Secondo un altro orientamento (Trib.Roma sent. N. 8320\/18), \u00e8 sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente.<\/p>\n\n\n\n

A parere di chi scrive, l\u2019orientamento pi\u00f9 corretto \u00e8 proprio quello previsto dalla giurisprudenza dominante, ovvero l\u2019allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all\u2019ammontare dei lavori, oppure la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti ecorrelati alla contabilizzazione dell\u2019avanzamento dei lavori, in quanto quella pi\u00f9 rispondente alla ratio della norma, che, ricordiamo, \u00e8 quella di tutelare sia l\u2019appaltatore sia i condomini in regola con i pagamenti.<\/p>\n\n\n\n

Stipula del contratto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Successivamente all\u2019aggiudicazione, l\u2019amministratore convocher\u00e0 la ditta aggiudicataria e proceder\u00e0 alla sottoscrizione del contratto di appalto e si aprir\u00e0 la fase esecutiva.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

I lavori straordinari In un condominio, i lavori straordinari sono interventi di manutenzione che non rientrano nella normale gestione dell’edificio, ma che sono necessari per mantenere o migliorare la sicurezza, la funzionalit\u00e0 e la conservazione delle parti comuni. Per semplificare, sono quegli interventi non ricompresi […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":237,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[20,21,24],"class_list":["post-235","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-condominio","tag-condominio","tag-lavori-straordinari","tag-lavori-straordinari-fondo-speciale"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/235","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=235"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/235\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":238,"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/235\/revisions\/238"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/237"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=235"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=235"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/studiolegalecapellupo.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=235"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}