Amministrare un condominio, \u00e8 un\u2019attivit\u00e0 molto articolata e non esente da rischi, anche di natura penale.<\/p>\n\n\n\n
In questo contributo , esamineremo i principali reati che l\u2019Amministratore di condominio corre il rischio di commettere nell\u2019esercizio del suo mandato.<\/p>\n\n\n\n
Appropriazione indebita<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Ai sensi dell\u2019art.646 c.p., commette tale reato chiunque, per procurare a s\u00e9 o ad altri un ingiusto profitto si appropria del denaro o della cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso.<\/p>\n\n\n\n L\u2019ipotesi pi\u00f9 lineare \u00e8 quella in cui l\u2019amministratore si impossessa di somme presenti sul conto corrente condominiale creando un ammanco di cassa , in tali casi il reato \u00e8 lapalissiano, anche se l\u2019amministratore sostiene di aver trattenuto le somme a compensazione di propri crediti che, ovviamente, non siano certi, liquidi ed esigibili.<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, tale reato si considera compiuto anche quando l\u2019amministratore non crei ammanchi di cassa.<\/p>\n\n\n\n Esempi tipici sono il temporaneo spostamento di somme sul proprio conto corrente o su quello di altri condominii amministrati.<\/p>\n\n\n\n In questi casi, anche se le somme sono restituite, si configura ugualmente il reato.<\/p>\n\n\n\n Altra ipotesi di appropriazione indebita, molto diffusa, \u00e8 quella della mancata restituzione della documentazione condominiale in caso di avvicendamento degli amministratori.<\/p>\n\n\n\n In tutti questi casi il reato \u00e8 perseguibile a querela del singolo condomino o gruppo di condomini (Cass. 5622\/2023).<\/p>\n\n\n\n Per quanto riguarda l\u2019eventuale querela proposta dal nuovo amministratore subentrato, secondo l\u2019orientamento pi\u00f9 risalente sarebbe necessaria un\u2019apposita delibera all\u2019unanimit\u00e0 di tutti i condomini.<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, con la recente sentenza n. 33813\/2023, la Corte di Cassazione ha stabilito che non occorre l\u2019autorizzazione dell\u2019assemblea, affinch\u00e9 l\u2019amministratore possa presentare querela e agire in giudizio per tutelare il patrimonio comune.<\/p>\n\n\n\n Diffamazione<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Ai sensi dell\u2019art. 595 c.p. si ha diffamazione quando un soggetto, comunicando con pi\u00f9 persone, leda l\u2019altrui reputazione.<\/p>\n\n\n\n L\u2019amministratore di condominio, nell\u2019esercizio del suo mandato, pu\u00f2 talvolta compiere degli atti che integrano il reato sopra menzionato, ad esempio :<\/p>\n\n\n\n Violazione di domicilio<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019art. 614 c.p. punisce chiunque s’introduce nell\u2019abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volont\u00e0 espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s’introduce clandestinamente o con l’inganno.<\/p>\n\n\n\n L\u2019Amministratore di condominio non ha alcun potere di entrare in zone di propriet\u00e0 esclusiva.<\/p>\n\n\n\n Ne deriva che, quando vi sia la necessit\u00e0 di accedere a luoghi di propriet\u00e0 esclusiva, in assenza del consenso del proprietario, l\u2019amministratore deve ricorrere all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria ed in casi eccezionali ,quando vi sia in ballo la pubblica sicurezza, alla forza pubblica.<\/p>\n\n\n\n Si badi bene che il reato si configura non solo quando l\u2019Amministratore acceda senza il consenso o di nascosto, ma anche quando, entrato legittimamente, vi si trattenga contro la volont\u00e0 del condomino.<\/p>\n\n\n\n Infine, una recente sentenza, ha stabilito che si configura la violazione di domicilio anche quando si accede in uno spazio condominiale occupato abusivamente da un singolo condomino (Cass. Pen. 45485\/23) quando questo spazio si configuri come effettivo domicilio dell\u2019occupante.<\/p>\n\n\n\n Esercizio arbitrario delle proprie ragioni<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Questo reato \u00e8 previsto dall\u2019art. 392 c.p. e punisce chi al fine di esercitare un preteso diritto, pur potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da s\u00e9 medesimo, mediante violenza sulle cose.<\/p>\n\n\n\n In ambito condominiale, una importante applicazione di tale fattispecie penale si rinviene nel distacco dalle utenze del condomino moroso.<\/p>\n\n\n\n Infatti, la legge autorizza l\u2019amministratore a sospendere il condomino moroso <\/strong>dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, purch\u00e9 la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per almeno un<\/strong> semestre <\/strong>(art. 63 disp. Att. c.c.).<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, anche in questo caso, qualora si tratti di servizi essenziali (acqua, riscaldamento) secondo la giurisprudenza sarebbe necessaria l\u2019autorizzazione del giudice, per non incappare nel reato di cui sopra (Cass. Penale 47276\/15).<\/p>\n\n\n\n Altra ipotesi potrebbe essere quella della rimozione, anche autorizzata dall\u2019assemblea, di un manufatto illegittimamente realizzato da un singolo condomino o terzo, anche in questo caso sarebbe necessaria la previa autorizzazione giudiziaria per non incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.<\/p>\n\n\n\n Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019art.677 c.p. stabilisce che:<\/p>\n\n\n\n \u201cIl proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi \u00e8 per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell\u2019edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, \u00e8 punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 154 euro a 929 euro [2053 c.c.].<\/em><\/p>\n\n\n\n La stessa sanzione si applica a chi, avendone l\u2019obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall\u2019avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena \u00e8 dell\u2019arresto fino a sei mesi o dell\u2019ammenda non inferiore a 309 euro.\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n In virt\u00f9 di tale norma, l\u2019amministratore \u00e8 obbligato ad attivarsi per rimuovere la situazione di pericolo.<\/p>\n\n\n\n Tuttavia, l\u2019amministratore per andare esente da responsabilit\u00e0 dovr\u00e0 solo intervenire per interdire,ove possibile , l\u2019accesso o il transito delle persone (Cass. Pen. 50366\/19) e convocare prontamente l\u2019assemblea per l\u2019adozione degli opportuni provvedimenti.<\/p>\n\n\n\n Qualora l\u2019assemblea nulla deliberi in merito, la responsabilit\u00e0 ricadr\u00e0 sui singoli condomini (Cass. Pen.8430\/24).<\/p>\n\n\n\n Omicidio colposo e Lesioni personali colpose<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Secondo la giurisprudenza (Corte Cass., sent. n. 10136 del 16 marzo 2021), l\u2019amministratore di condominio risponde di omicidio colposo o di lesioni personali colpose per l\u2019incidente sul lavoro occorso al dipendente della ditta appaltatrice, se egli \u00e8 qualificabile come committente in forza dei poteri decisionali a lui attribuiti con delibera assembleare.<\/p>\n\n\n\n Pi\u00f9 precisamente, l\u2019amministratore di condominio che stipuli un contratto di appalto di lavori pu\u00f2 assumere la posizione di garanzia propria del committente laddove sia stato investito, con delibera assembleare, di autonomia di azione e concreti poteri decisionali.<\/p>\n\n\n\n Nella pratica, si verifica pi\u00f9 spesso che, in occasione di lavori in condominio, l\u2019amministratore sia nominato Responsabile dei Lavori.<\/p>\n\n\n\n Assumendo tale ruolo, l\u2019amministratore diviene il responsabile della sicurezza sui luoghi di lavoro ed in caso di incidente pu\u00f2 rispondere, eventualmente in concorso con altri soggetti, di omicidio colposo o lesioni personali colpose.<\/p>\n\n\n\n Oltre alle ipotesi riconducibili alla violazione delle norme sulla sicurezza del lavoro, l\u2019amministratore di condominio potrebbe rispondere di lesioni personali colpose ogni volta che egli viene meno all\u2019obbligo di custodia delle cose comuni, ai sensi dell\u2019art. 2051 c.c. in combinato disposto con l\u2019obbligo di vigilanza che sullo stesso incombe ex art. 1130 c.c.<\/p>\n\n\n\n In tal senso, per evitare responsabilit\u00e0 l\u2019amministratore deve intervenire in via d\u2019urgenza, senza attendere le deliberazioni dell\u2019assemblea.<\/p>\n\n\n\n Sul punto \u00e8 illuminante la seguente pronuncia:<\/p>\n\n\n\n (Cass. pen., 6 settembre 2012, n. 34147) \u00abnon pu\u00f2 mettersi in discussione che l\u2019amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l\u2019obbligo ex art. 40 cpv. cod. pen. di attivarsi al fine dl rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l\u2019incolumit\u00e0 del terzi, integrata dagli accertati avvallamenti\/sconnessioni della pavimentazione in prossimit\u00e0 del tombino predisposto ai fini dell\u2019esercizio di fatto della servit\u00f9 di scolo delle acque meteoriche a vantaggio del condominio, ci\u00f2 costituendo una vera e propria insidia o trabocchetto, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l\u2019impiego della normale diligenza (cfr. Sez. 3 n.4676 del 1975 rv.133249). N\u00e9 l\u2019obbligo di attivarsi onde eliminare la riferita situazione di pericolo doveva ritenersi subordinato, come erroneamente sostenuto dal ricorrente, alla preventiva deliberazione dell\u2019assemblea condominiale ovvero ad apposita segnalazione di pericolo tale da indurre un intervento di urgenza. Il disposto dell\u2019art.1130 n. 4 cod. civ. viene invero interpretato dalla giurisprudenza d\u00ed legittimit\u00e0 nel senso che sull\u2019amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell\u2019edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei caso di atti cautelativi ed urgenti (cfr. Sez. 4 n.3959 del 2009; Sez. 4 n.6757 del 1983). Dalla lettera dell\u2019art. 1135, ultimo comma cod. civ. si evince peraltro a contrario che l\u2019amministratore ha facolt\u00e0 di provvedere alte opere di manutenzione straordinaria, in caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l\u2019assemblea\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n Pertanto, l\u2019amministratore deve fare di tutto per evitare che una potenziale situazione di pericolo possa recare danno ai condomini o a terzi in quanto, assumendo l\u2019incarico, si obbliga ex lege <\/em>a fare in modo che le parti comuni dell\u2019edificio in condominio mantengano uno stato tale da non essere fonte di pericolo.<\/p>\n\n\n\n Quanto sopra, conferma la necessit\u00e0 che l\u2019Amministratore sia un soggetto dotato di alta professionalit\u00e0 e comprovata esperienza.<\/p>\n\n\n\n Avv. Fortunato Capellupo<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Amministrare un condominio, \u00e8 un\u2019attivit\u00e0 molto articolata e non esente da rischi, anche di natura penale. In questo contributo , esamineremo i principali reati che l\u2019Amministratore di condominio corre il rischio di commettere nell\u2019esercizio del suo mandato. 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